2005年，王女士购买商品房一套用于自住，因王女士年龄不符合贷款政策，故借用自己女儿名义签订购房合同，并将房屋登记在女儿名下，后王女士装修并一直居住。2017年，王女士收到法院传票，孙某、李某夫妇二人以侵权为由，诉请法院要求王女士搬离该套住房并赔偿二人损失。

原来，王女士的女儿已将房屋经中介机构售与孙、李夫妇，并办理了房屋过户登记手续，而王女士对此并不知情，此前孙、李夫妇看房时，王女士被女儿以其他理由支出，并不在现场。

因本案中孙、李夫妇与王女士的女儿签订了房屋买卖合同，并支付了合理对价，且房屋已经过户登记在孙、李名下，故王女士与其女儿的纠纷只能另案另诉，王女士需搬离该住房。

实践中，借名买房的情况屡见不鲜。房产借名登记并非是当前的社会背景下新出现的问题，这一行为在我国实践中由来已久，也并非是某个地区所特有的现象，是一个较为长期、普遍性的问题。借名买方行为发生的原因多种多样，主要如下：（一）规避法律、政策，如规避房屋限购令政策、规避限贷令以及其他贷款障碍或者简便手续、减少税费；（二）争享特定购房优惠；（三）隐藏真实的财产信息；（四）其他原因。

借名购房行为在我国现行法律中并未被明确规定，但无论对于名义购房人还是实际购房人来说，该行为都存在相当的风险：

1、借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人反悔，导致出资人无法取得房屋产权。并且在日常生活中，往往由于名义产权人与出资人之间往往关系密切，很不重视书面证据的收集和保存，因此出现纠纷时出资人往往无法证明购房款系由自己支出，要求名义产权人返还购房款也相对困难。

2、借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买方之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

3、第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议。如登记购房人的配偶往往以婚姻法的规定提出异议，否认借名买方的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

4、房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。

借名买房合同的效力如何，需要具体问题具体分析，不能一概而论。不违反法律法规强制性规定，不属于恶意串通损害国家、集体、他人合法权益，不侵害社会公共利益的借名买房行为，一旦借名买房的双方当事人产生纠纷，要求法院解决矛盾的时候，法院一般会认为双方签订的借名买房合同有效。但是，如果借名买房合同涉及非法利益，则借名买房的合同无效。严重规避法律、政策的借名买房合同无效

关于借名买房的权属认定，需要考虑以下因素：

1、合法情况下的房屋权属认定

合法性是一切法律行为能够产生法律效力的基本前提，因此，在没有善意第三人参与的情况下，实际购房可以根据物权法第33条的规定，请求确认房屋所有权的归属。主要分以下两种情况。

（1）不涉及第三方利益的情况

从不动产的登记制度而言，登记是物权的公示方法，它具备的仅仅是物权的正确推定效力，并不能真实体现物的归属情况。当实际购房人有足够证据证明房屋归其所有时，就不能根据登记来判断所有权的归属，而应认定实际权利人为房屋所有者。

从法律物权与事实物权的关系而言，在不涉及第三人的利益时，从公平正义的角度看，应保护实际购房人的合法权益。从司法自治原则而言，实际购房人和登记购房人可以根据自由意志签订借名登记协议。这符合司法自治的原则，依照协议约定，实际购房人应为房屋的所有权人。

司法实践中，应当从以下四个方面几项认定，来确定真正权利人。

①涉诉房屋产权证登记为谁，由谁保管。

房屋产权证书是房屋产权的重要凭证，产权人一般不会随意交给他人。出资方如有证据证明自己长期保管房屋产权证书，而借名方不能提供证据证明出资方持有的原始房屋产权证书具有非法性之时，可以初步考虑认定出资方就房屋享有的权属。

②涉诉房屋的购房款及相关税费由谁支付。

依据常理，自己购买房屋必定自己交付购房款及相关税费。

③涉诉房屋由谁长期支配使用。

相关房屋由谁长期支配使用也是认定真实权利人的一个重要依据。出资方如能提供相关的水电费和取暖费等票据，证明了相关房屋一直由其居住，并进行了装修，而借名方对此不能作合理解释，可以作为认定出资人为房屋实际权属人的因素之一。

④房屋出卖方的证明。

房屋买卖合同的签订双方为买受人与出卖人，当初出卖方与何人订立合同及收取何人交付的房款也是判断真正权利人的依据之一。

出资方如能在以上四个方面提供充分证据，证据之间亦能互相得到印证，且形成完整的证据链条，在不涉及违法和损害第三人利益的情形下，法院可以认定相关房屋归实际出资人所有。

（2）涉及第三方利益的情况

当被借名人把房屋登记到自己名下后，未经权利人许可，被借名人又将房屋卖给了不知情的第三人，此时便涉及到了善意取得的问题。根据我国《物权法》第106条的规定善意第三人支付了合理价款并办理了房屋过户手续，便取得了房屋的所有权。即使登记登记的情况并非真实，但只要第三人基于信任做出了交易行为，法律就应该保护。此时，原权利人可以要求登记购房人对其进行赔偿。

2、非法情况下的房屋权属认定

如果实际购房人与登记购房人的行为本身是违法行为，就应当认定其行为无效。规避法律的行为从外部表现看没有违反法律，当规避了法律的强制性规定。规避法律的行为本身虽缺乏合法性的基础，但并不能当然否认其效力，而应对其行为的目的、内容以及后果综合分析，作出判断。如果行为在目的、内容、后果上是违法的，就认定其行为违法。