近年来，基于规避限购、利用贷款优惠、减免税收等原因，借用他人名义购买房屋的现象层出不穷。由于实际出资人与房屋登记人不一致，在涉及借名协议的效力、争议房屋产权的归属时法律关系尤为复杂。尤其借名人能否请求排除申请执行人的强制执行，究竟是保护借名人的实质权益还是倾向于保护一般债权人的利益，是学理和司法实务中颇有争议的问题。

　　基本案情

　　2009年11月，宋某君因不符合办理按揭购房条件，以其亲戚陈某名义在某银行公司办理了按揭贷款购房手续，以贷款按揭形式购买了榆树市某小区一处面积为65平方米的楼房，首付款2.4万元及每月房屋贷款均由宋某君支付。并于同期入住该楼房至今。同年12月11日，宋某君与陈某签订借名购房契约，契约约定：乙方年岁已高无法办理按揭手续，所以用陈某名义办理按揭购买榆树市某小区楼房一处，约定甲方无条件协助乙方办理过户手续。2018年7月11日，陈某因借款纠纷案，进入执行程序，榆树法院作出（2018）吉0182执1289号执行裁定，对该涉案房屋进行查封。后宋某君提出执行异议。

　　本案争议焦点

　　1.宋某君与陈某之间的借名买房合同是否有效

　　本案争议焦点在于宋某君对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。在探讨此问题前，首先需要明确宋某君与陈某之间的借名买房合同是否有效，因为借名行为是否有效才是界定借名人是否享有相应权利的基础与来源，这是本案的第 一个争议焦点。司法实践中有裁判认为，借名购房协议无法定无效情形，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定，履行相应义务。也有裁判认为，原告规避房贷政策，借用他人名义买房，损害社会公共利益，双方之间签订的代购房产协议书虽系双方真实意思表示，但因违反房贷政策而无效。本案借名人称双方为借名买房关系，而申请执行人则称双方之间的协议无效，并称二者为房屋买卖关系而非借名买房。一二审法院则认定双方之间为借名买房关系，也以默认的方式肯定借名买房协议的效力。不动产产权的归属以及排除强制执行问题与借名协议的效力存在关联，如若借名协议无效，那不动产物权则失去了权源。

　　2.借名人享有的权益性质

　　厘清借名人享有的民事权益的性质对于判断是否能够排除强制执行至关重要，这是本案的第二个争议焦点。借名人认定自己对房屋享有所有权，而申请执行人辩称借名人混淆物权和债权的关系，其约定不具有物权法的上的效力，不符合不动产物权生效要件。在一审法院看来，宋某君是案涉房屋的实际权利人，享有物权期待权，认为宋某君可以通过不动产产权变更登记将物权期待权转化为物权法上的物权。此外一审法院认可了在不动产物权变动中，占有具有一定的对外公示效力。而在二审法院看来，借名买房不发生物权变动的效果，认定借名买房协议产生的法律效果是宋某君和陈某内部产生的合同法上的债权债务关系。尽管二审法院同样认可宋某君对案涉房屋享有物权期待权，只是认为物权期待请求权属于债权请求权，不具有优先性。

　　3.借名人享有的民事权益能否排除强制执行

　　能否排除强制执行则是本案终的争议焦点，申请执行人认定双方之间的约定不具有物权法的效力，无法排除强制执行。并且借名人迟迟不过户登记是自身原因，不符合买受人的物权期待权构成要件。借名人则称自己享有物权，可以排除强制执行。一审法院终支持排除强制执行，认为宋某君享有的民事权益为物权期待权，适用《高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（后简称《执行异议和复议规定》）第二十八条中规定的买受人的物权期待权，认定可以排除强制执行。而二审法院认为基于不动产物权公示原则，设立物权必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。并且将申请执行人认定为善意申请人，认为其对于不动产登记簿上的公示的权利状态具有信赖利益，应予以保护。可以看出，二审法院认为田某作为申请执行人具有信赖利益，属于外观主义的保护范围内。尽管一二审法院都认为宋某君享有的民事权益为物权期待权，但是一审法院则认为物权期待权可以通过变更登记转变为物权；而二审法院认为物权期待权是一种债权，不具有排除强制执行的优先性。终一二审法院基于同一案件作出了截然相反的判向，即一审法院法院认为可以排除，二审法院认为不足以排除。这其实也反映了一二审法院司法裁判背后不同的价值理念的冲突。

　　笔者观点

　　案外人异议以形式审查为原则、实质审查为例外，而执行异议之诉则需要通过实质审查保护真实权益。法院应秉持“实质重于形式”的原则，在调查真实权利人的基础上判断权利归属，而不仅仅只是依据不动产登记簿作出裁判。首先，对于宋某君享有的民事权益本文如上所述认为是事实物权，其作为真实权利人具有事实上的所有权。本案的一审法院认为房屋的权利内容实属宋某君所有，享有物权期待权；二审法院也含蓄认可宋某君享有物权期待权，但对于认为物权期待权的性质为债权，与申请执行人的一般债权相比并无优先性和排他性。需要说明的是，《执行异议和复议规定》其仅适用于执行异议和复议程序，原则上并不能直接用作执行异议之诉的裁判规范。对于借名买房问题，尽管可以参照适用，但是我国的不动产物权期待权有违真正的物权期待权，其只是在时间阶段上处于“期待”阶段，受让人并不享有稳固的法律地位，不能受到物权的保护效果。因此笔者并不赞同一二审法院的观点认为宋某君享有物权期待权，笔者认为其享有的是事实物权。但是事实物权并非完整的物权，难以得到周全完整的保护，在涉及交易第三人的信赖利益时，实质主义要向形式主义让步，意思自治原则要向公示公信原则让步。然而，田某作为本案的申请执行人其并非基于法律行为产生交易行为，并没有产生对权利外观的信赖利益，不能与作为真实权利人的宋某君争夺对物的支配，因此并非属于善意相对人的范畴，不得根据其申请强制执行案涉房屋。另外，法律不仅以追求效率为目标，同样的也应坚持实质公平与正义。如果仅因借名人规避政策而借用他人名义，则承担财物两空的风险，这样双方利益难免失衡。从出名人的角度，其只是对自己买房资格的自由处分，且对于其名下登记的房屋并未支付对价却可以成为责任财产，用于解决其与债权人的债权债务纠纷，实属不公平。再次，对于借名人宋某君对房屋登记在他人名下本身具有过错，应自担风险的问题，其需要承担的过错只是行政管理上的，而非私法上的。借名买房往往会涉及生存、居住等利益，而金 钱之债并不涉及，原则上借名人作为真实权利人的利益比金 钱之债的债权人的利益更值得法律保护，是生存利益优先的基本价值理念体现。在《民法典》新设居住权的背景下，体现了法律对居住利益的重视，借名买房执行异议之诉也应贯彻此理念。本案中宋某君因为年龄大无法贷款买房，宋某君资格不符合说明其工作条件、年龄条件、资产情况并不具有优越的还款能力，但在此情况下他仍有购买房屋的需求，可见此需求涉及到生存利益。并且其自在案涉房屋居住至今十余年，可见其并非用于投资，只是用于居住，属于生存利益的保护范围。综上笔者认为宋某君享有的利益足以排除强制执行。

　　司法实践中持有借名人享有物权期待权的观点的裁判，多是直接援引《执行异议和复议规定》第28条的规定，其以四个构成要件的形式明确规定了买受人的不动产物权期待权。如若满足四个构成要件，借名人所享有的物权期待权便可排除强制执行。但是需要明确的是，该规定是针对执行异议，而非针对执行异议之诉。在现有法律依据缺位的情况下，法官为方便裁判以及增加权威性，类推适用也有合理之处。在缺乏法律统一规制使得裁判处于两难的境地下，司法实践急需呼吁执行异议之诉的司法解释的出台，对隐名权利人排除强制执行的民事权益类型、情形、结果作出更加明确的规定。

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