【裁判要点】

当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。通知到达前，依法成立的合同仍然有效。在此之前，未行使解除权，应视为对自身权益的放弃，解除权已消灭。

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条、第六十条、第九十六条、第一百零七条

【基本案情】

2017年8月25日,李某(买受人)与某置业公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定李某购买置业公司销售的房屋,总价款48万元,合同签订前,买受人已向出卖人支付定金1万元,2017年8月20日前支付首期房价款10万元,余款38万元向银行申请贷款支付出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。

该合同附件十二《补充协议》中约定:一、买受人选择银行按揭贷款方式支付房价款的, 应在合同签订十日内提交真实有效的按揭贷款文件和资料,并接受银行信贷征信调查。若因买受人资信及国家政策调整等原因,贷款银行拒接受理贷款申请或经审查拒接贷足所申请贷款额度的,则买受人自银行拒绝贷款十日内将购房款余额补足给出卖人,否则出卖人有权扣除买受人已认购定金或总房款的10%(两者以金额大者为准)作为违约金,将其余已付房款(不计利息)退还买受人,同时此合同解除,出卖人有权将此房产另行销售并不需要通知买受人。二、买受人有下列情形之一的,除承担违约责任外,出卖人有权拒绝商品房交付买受人使用并不承担逾期交房责任:1.买受人按揭贷款未全部放贷给出卖人;2.买受人未按期结清房款。

2017年4月30日,李某向置业公司支付定金1万元,2017年5月9日支付9万元,至此共支付首付款10万元。

合同签订当日,置业公司向李某出具全额购房发票,李某于2017年9月5日缴纳维修基金、契税、印花税等。

合同签订后,李某先后多次向交通银行股份有限公司 (以下简称交通银行)申请按揭贷款,先是因提供的资料不齐全,不符合银行贷款审批规定而未获批准,后因交通银行贷款额度已用尽而未获批准。后到建设银行股份有限公司 (以下简称建设银行)面签,因无法满足银行要求的放贷条件,建设银行亦未审批放款。因李某长期未能办理银行按揭贷款,也一直未补足购房尾款,置业公司与李某协商由李某补交一定的费用弥补置业公司的融资成本损失或办理退房手续,双方未达成一致意见。

2019年5月28日,李某向置业公司账户转款38万元。

2019年6月3日,置业公司向李某出具《通知》,告知其未经公司同意私自转账到公司对公账户,公司对款项不知出处,将会将款项原路返回;且李某已严重违约,置业公司多次通知其来办理退房手续,其均以种种理由拒绝,现公司不同意李某继续履行购房手续,让其查收退回款项。同日,置业公司出具《解除合同通知书》,告知李某自收到该通知书之日起解除双方所签《商品房买卖合同》及补充协议,让其七日内办理退房手续并按照合同约定承担违约责任。置业公司以邮寄方式向李某送达了《通知》及《解除合同通知书》,李某于2019年6月5日签收。

【裁判结果】

一、 某置业公司做出的《解除合同通知书》无效。

二、 置业公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》。

三、 置业公司于判决生效后三十日向李某交付房屋并协助办理相关产权登记手续。

【裁判理由】

一、李某与置业公司所签《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,未损害社会公共利益,应为有效合同,双方当事人应按合同约定履行各自的义务。按照补充协议的约定,买受人自银行拒绝贷款十日内将购房款余额补足给出卖人,否则出卖人有权解除合同。本案中,从2017年8月签订买卖合同之时,经置业公司多次协调配合,李某一直未能办理银行按揭贷款,也未足额交纳剩余房款,已构成违约,置业公司有权解除合同。

二、当事人一方主张解除合同的,应当通知对方合同自通知到达对方时解除,通知到达之前,依法成立的合同仍然有效,李某2019年5月28日向置业公司账户转款38万元的行为系按照合同约定履行支付剩余购房款的义务。在此之前,置业公司未行使解除权,应当视为其对自身权益的放弃,解除权已消灭,故其于2019年6月3日出具《解除合同通知书》无效。李某要求置业公司继续履行双方所签《商品房买卖合同》的请求,予以支持。

三、按照本案原、被告双方所签《商品房买卖合同》约定,买受人按揭贷款未全部放贷给出卖人或未按期结清房款的情况下,出卖人有权拒绝交付房屋并不承担逾期交房责任,置业公司未交付涉案房屋系因李某未足额支付剩余房款,责任不在置业公司,故李某要求置业公司支付逾期交房违约金的请求无事实及法律依据,本院不予支持

【裁判分析】

合同法中规定，当事人双方可以约定解除合同的情形；当解除合同的情形出现时，享有解除权的一方可以解除合同。但对于享有解除权的一方在解除权成就后，又以实际行为继续履行合同，解除权是否消灭未作具体规定；合同法对于解除权消灭事由存在漏洞，对此可类推适用合同法撤销权消灭的规定、并参考民法中权利失效理论、禁反言原则对该法律漏洞予以补充。

一、 合同法关于解除权消灭的情形存在漏洞。

关于解除权消灭的情形，合同法仅于第九十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

本案中双方并未约定解除权的行使期限，被告也未催告原告行使解除权，并且原告的违约一直在持续状态；何时解除权成就，何时解除权消灭，仅从合同法的明确规定来看，被告对解除权消灭的抗辩缺乏法律依据。民法解释学将法律体系上违反立法意图的不圆满状态称为法律漏洞。

从法律性质上，解除权属于形成权的一种，2003年最高法院民一庭庭长孙华璞就关于商品房买卖合同纠纷司法解释有关问题答记者问，明确《解释》第十五条第二款规定的是行使解除权的合理期限。合同法第九十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后，在合理期限内不行使解除权的，该权利消灭。但是，对解除权行使的合理期限合同法也未作出具体规定。为督促解除权人及时行使权利，尽快结束双方权利义务关系不确定的状态，《解释》第十五条第二款规定了解除权行使的合理期限。一是经催告后解除权行使的合理期限。解除权发生以后，在违约方催告解除权人行使解除权的情况下，解除权人应当在对方当事人催告后的次日起三个月内行使解除权，期限届满未行使的，解除权消灭。二是违约方不催告解除权人行使解除权的期限。在违约方不催告解除权人行使解除权的情况下，解除权人应当在解除权发生之日起一年内行使。也就是说，在解除权发生之后，如果违约方没有催告，解除权人在解除权发生之日起一年的期间内也没有行使解除权的，解除权消灭。

《解释》第十五条第二款规定了“三个月”和“一年”两种解除权行使的期限，这两种解除权行使的期限起算日是不同的。

解除权行使的三个月合理期限是从违约方催告解除权人行使解除权之次日起算。一年的解除权行使期限则是从解除权发生之日起开始起算。解除权的行使期限为除斥期间，不发生中止、中断、延长的问题，属于不变期间。

对于其它合同中解除权的消灭没有明确规定，但合同法第五十五条规定同为形成权的撤销权消灭的两种情形，“（一） 具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权； （二） 具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”对于解除权仅规定了时间上的消灭，并未规定行为上的消灭。

对于解除权可类推同为形成权的撤销权规定，在一方享有解除权后，并未向对方发出解除合同通知，而是继续履行合同，应视为享有解除权的一方已经以自己的行为放弃解除权，该解除权随即消灭，以后不能再以该解除权主张解除合同。

二、 权利失效理论。

权利失效理论建立在民法诚实信用原则之上，是禁止权利滥用的一种形态。本案中被告于解除权成就的相当长一段时间并未行使该权利，而是同意继续履行合同，使原告相信其不会行使该权利，而当原告以实际行为履行该合同后，又以通知形式行使解除权。明显属于滥用权利，于商品房买卖合同司法解释中规定一年的除斥期间也是为了，督促解除权人及时行使权利，尽快结束双方权利义务关系不确定的状态。被告再行使解除权，明显违背诚实信用原则。

三、 禁反言原则于本案中。

允诺禁止反言原则（promissory estoppel）即言行一致，不得出尔反尔（My word is my bond）。由英美法中一项古老的原则 “禁止反言”原则（the doctrine of equitable estoppel）发展而来。允诺禁止反言原则的基本要求：允诺、信赖、公平。

禁止反言从字面上理解就是禁止违反先前的言论。在法律原则上它指人们在进行民事活动、民事诉讼等行为时，在表示出相应的言词后，要对自己的言词负责，不得为己利而作出否定先前言词的言论。也称“禁止否诺”、“不得自食其言”、“禁止反供”等。

我国法律及司法解释中并无“禁止反言”的称谓和明确概念，它主要体现于一些民商实体法及司法解释的某些具体条文中（比如根据《合同法》第186条第2款的规定，具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同，赠予人在赠与财产的权利转移之前不允许撤销赠与，即体现了赠与人不得违反先前赠与承诺的原则）。

而无论是解除权还是撤销权，一旦一方当事人享有该形成权，便可以自己单方意志撤销或终止合同，也随即使合同处于一种不稳定状态，另一方会担心合同终止使自己的履行行为成为不必要。合同法第九十五条也规定了，对方当事人有进行催告的权利也是该目的。而一方解除权成就后继续同意对方继续履行合同的行为，会使对方产生信赖，相信不会再行使解除权，法律应当保护对方当事人的信赖；即解除权可以通过解除权人的行为默示放弃，这也同禁反言原则相通。

本案存在的特殊之处在于，在商品房买卖司法解释中明确有解除权消灭的时间规定，另于被告发出解除合同通知前，原告以自己之行为实际履行了合同。但判决中也明确，被告于原告履行合同前未解除合同，视为对自身权利的放弃，说明法院也采信了解除权可默示放弃。

解除合同是对一方当事违反合同最为严厉的违约责任，当权利形成时应当积极行使，使合同处于对己方最为有利的状态，而任何怠于行使权利，使合同处于不稳定状态的行为也必将付出代价。