最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释（下称《民法典担保制度解释》）已于2021年1月1日起施行，其中确立了不少新的裁判规则，本文仅对第五十二条第一款的理解与适用谈下初步认识。

《民法典担保制度解释》第五十二条第一款规定：当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

根据该款规定，当事人办理抵押预告登记后，在具备办理抵押登记条件时，抵押预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。根据解释起草人对该款的说明，具备登记抵押条件，核心指已办理建筑物所有权首次登记。该款对相关当事人的影响颇大，下面对该款起草背景，审查标准简要发发表个人意见。 

一、起草背景

《民法典》第221条规定，预告登记的目的是为了保障将来实现物权。问题是，抵押预告登记如何保障实现物权？《民法典担保制度解释》施行前，普遍的观点是，只有办理抵押权登记，权利人才对抵押物享有优先权，仅办理抵押预告登记，预告登记权利人并不享有优先权。预告登记也不能阻止抵押人再次转让抵押财产或再次设定抵押权。换言之，抵押预告登记不能保障预告登记权利人将来取得抵押权。

因此，应当采取以下观点：经人民法院审查，只要抵押预告登记没有失效，且债权人具备办理本登记的条件（办理建筑物所有权首次登记），就应当认定债权人享有优先受偿的权利，而无需另行办理抵押权的本登记。

二、审查标准

（一）已经办理建筑物所有权首次登记

建筑物所有权首次登记以建筑物所有权记载于不动产登记簿为准，不动产登记证书是完成建筑物所有权首次登记的证明。需要说明的是，在房地产开发企业将某套房屋出售给买受人的情况下，建筑物所有权首次登记指整栋建筑物的所有权首次登记，而不是指房地产开发企业将房屋所有权转移登记至买受人名下的所有权登记。

（二）预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致

在预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产完全一致时，很容易认定。例如预告登记的财产是整栋建筑物，建筑物所有权登记首次登记的也是整栋建筑物。

当房地产开发企业将某套房屋出售给买受人，银行作为买受人的债权人，就该房屋办理了抵押预告登记，只要该套房屋从属于已办理所有权首次登记的建筑物，就应当认定预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产一致。

从建筑物所有权首次登记的不动产登记证书的财产清单或有关的测绘资料可以证明以上事实。

（三）抵押预告登记未失效

《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日90日内未申请登记的，预告登记失效。

对90日从何时开始起算，有两种观点：

1、从办理建筑物所有权首次登记之日开始起算；2、从已办理抵押预告登记的财产的所有权登记至抵押预告登记义务人名下时开始起算。

在建筑物所有权首次登记的所有权人与抵押预告登记义务人为同一人时，以上两种观点并无区别。

在房地产开发企业将某套房屋出售给买受人，买受人将该房屋抵押预告登记给银行的情况下，抵押预告登记的义务人是房屋买受人，权利人是银行。

如果房地产开发企业完成了建筑物所有权首次登记，买受人还未办理房屋所有权转移登记，如果按第1种观点，银行无法办理抵押的本登记，超过90日，银行即失去权利。在此情况下，银行的权利受制于房屋买受人的行为，房屋买受人怠于履行义务可以导致银行失去权利。如果这样，从自己利益出发，房屋买受人更愿意银行失去权利，这与抵押合同的目的相悖。

《民法典》第二百二十一条指抵押登记权利人可行使权利（办理抵押权本登记）怠于行使权利时，预告登记失效。故上述第1种观点是错误的，在房屋买受人未将房屋所有权登记至自己名下时，不会产生90日的起算问题，银行的抵押预告登记未失效。

通常情况下，审查的重点是是否办理抵押预告登记和办理建筑物所有权首次登记，而预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产的一致性、抵押预告登记是否失效不会存在问题。

另外需要说明的是，在人民法院认定抵押权自预告登记之日起设立时，已无必要再办理抵押权的本登记。