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　　引言

　　很多朋友买完二手房之后，只是办理了入住，但是因为种种原因没有过户，房屋还在原房主名下，这时原房主尚有司法诉讼案件，就极有可能导致房屋被法院查封，甚至要求强制拍卖，导致购房款打水漂。那么是不是钱一定要不回来呢，不是的，其实法律赋予了购房者一种救命稻草——“物权期待权”，如果符合物权期待权的构成要件是足以排除强制执行的，不过，鉴于执行异议是虚假诉讼的高发领域，为了防止虚假诉讼及逃避执行，对该权利的行使也给与了相对严苛的限 制。

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　　物权期待权排除强制执行的要件拆解

　　原则上房屋的所有权取决于登记在谁的名下，案件执行过程中，基于外观主义法院依法查封房屋禁止交易过户，甚至拍卖执行行为都是合法合规的。所以想要排除强制执行必须要解决两个问题：

　　1.案外人对执行标的是否享有权利；

　　2.该权利能否优于执行申请人的权利基础。

　　基于保障购房者的生存居住权利，我国引进了物权期待权这一概念，并出台了《执行异议与复议若干问题的规定》第28条之规定，该条规定如下：在金 钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应当支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价值按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　上述规定显示的很明显，需要排除执行必须满足五个要件，我们进行逐一拆解：

　　1.物权期待权的权利基础要优于金 钱债权，故基于不动产产生的物权纠纷，物权期待权无法对抗；

　　2.物权期待权的权利基础是合法有效的买卖合同；

　　3.该房屋必须是买受人买来保障基本生存权利的，故必须要求对该房屋实质占有，如果购置是用于投资或者经营，则不能排除；

　　4.取得完整的物权前置条件必须是完全履行付款义务；

　　5.非因自身原因不能办理过户，不能办理过户的原因有以下几种：

　　（1）房屋办理预告登记，大证没下来无法过户

　　（2）房屋设有抵押未还清

　　（3）交易房屋当地有限购政策。如买受人明知该政策仍然买房的，则存在过错

　　（4）过户税费过高，等待满两年再过户。

　　以上是买受人排除执行需要满足的条件。当然，即便如此该领域仍旧是虚假诉讼的高发领域，但本文从保护合法买受人角度出发，建议买受人房屋具备交易过户条件后尽快过户，即便不能过户，也必须要注意在日常收集保留相关证据，如买卖合同、购房款转账记录、与原房主聊天记录等等。希望各位购房者买房前查清楚房屋基本情况，房主基本情况，是否具备过户条件，擦亮眼睛，买房不是小事，交易要谨慎。

　　本文作者