引言

　　农村宅基地及附属房屋可以转让，但必须符合相应条件。现实中，仍存在大量农村宅基地及附属房屋的私下买卖行为，但该种买卖行为遇到后期房屋拆迁或征地后，购买者通常无法获得相应拆迁补偿及行政补偿，即使行政部门存在违法拆迁行为，购买者通常也无法获得行政赔偿。

　　01

　　首先，农村宅基地转让需要符合法律相关规定

　　1、宅基地和房屋取得合法，建房取得了宅基地使用权证，并办理了相关的用地和规划审批手续。

　　2、转让人拥有长期稳定的居住场所。

　　3、经过村集体同意，转让需要征得所在村集体经济组织或村民委员会的同意，双方不能私下转让。

　　4、在村集体内部转让，只能在村集体内部进行流转，不得向外村村民和城市居民转让。

　　5、符合“一户一宅”原则，不能转让给在村内已有一处宅基地的村民。只能转让给在村内立了户，但没有分配到宅基地或者原来宅基地面积没有超出标准的农户。

　　6、宅基地使用权不得单独转让，必须和附属建筑一起转让。

　　02

　　基于以上转让条件，若城镇居民前往农村购买小产权房屋被违法强拆后，无法获得行政赔偿

　　中华人民共和国高人民法院

　　行政赔偿裁定书

　　（2020）高法行赔申872号

　　案情摘要：2010年，高某与村民赵某A、赵某B分别签订《联合建房协议书》约定由高某出资，赵某A、赵某B提供自己位于原X区的宅基地共计750平方米联合建设房屋。2012年12月，三人联合建成一栋十四层楼房。2016年4月，执法局经巡查发现三人未经规划部门批准，擅自在海坡村建设上述涉案房屋，责令赵某A、赵某B三日内拆除上述违法建筑物。2017年3月2日，高某与刘某签订《“合同权利”转让协议》，载明虽然高某与赵某A、赵某B于2010年6月签署了《联合建房协议书》，但实际投资人是高某、刘某、宋某三人，为便于维护三方整体权益，高某同意将其与赵某A、赵某B签订的《联合建房协议书》中的合同权利全部转让给刘某，并由刘某作为合同的新主体，全权开展维权活动。2017年3月28日，天涯区执法局强制拆除了涉案房屋公寓。

　　为此，2018年3月12日，刘某分别提起行政诉讼。其中一案请求确认天涯区执法局作出的处罚决定违法，另一案请求确认天涯区执法局强制拆除涉案房屋的行政行为违法，并赔偿其房屋重构的损失XX元。2018年8月31日，城郊法院对上述两案分别作出（2018）琼0271行初126号、127号行政判决，认为：涉案房屋属于XX区范围内，该房屋建设未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑，天涯区执法局作出的83号处罚决定证据充分，适用法律正确，程序合法；天涯区执法局强制拆除涉案房屋的行政行为程序合法，具有事实根据和法律依据。据此，两案判决均驳回了刘某的诉讼请求。刘某不服两案判决，向三亚中院提起上诉。

　　后二审法院维持，刘某申请再审，省高院认为，三亚市政府作出的194号海坡村征收决定已被（2017）琼02行初46号生效判决确认违法，《联合建房协议》明确约定由高某进行投资，以赵某A、赵某B的名义在农村集体用地上建设久久公寓，高某拥有其中部分房屋的产权，该《联合建房协议》目的实际上就是变相买卖土地及房屋，因违反法律的强制性规定已被（2019）琼民终145号民事判决认定为无效合同。

　　无效的合同自始无效，高某不能根据《联合建房协议》主张其对久久公寓享有物权；刘某通过与高某签订《“合同权利”转让协议》继承了高某在《联合建房协议》中的权利义务，即刘某对久久公寓由始至终既不享有《联合建房协议》中约定的高某享有的房屋所有权也不享有其主张的所谓的“用益物权”。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第二条第 一款规定，受害人取得国家赔偿的前提之一是国家机关和国家机关工作人员行使职权的行为对其人身权或是财产权造成了损害，即如果没有对受害人的合法权益造成损害，不产生国家赔偿责任。如前所述，刘某对久久公寓并不享有合法权益，其诉请三亚市政府因违法征收行为赔偿财产损失XX元没有事实根据和法律依据，对此，高院不予支持。

　　后案件进入高院审理，高院审理认为，根据《中华人民共和国国家赔偿法》、《中华人民共和国土地管理法》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，案涉房屋已被人民法院生效判决确认为违法建筑、刘某、高某并非案涉房屋所在地的海坡村集体经济组织成员，因此高某与赵某、赵某合作建造案涉房屋，并未取得案涉房屋所有权，不属于《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定的国家机关和国家机关工作人员行使职权侵犯其合法权益的情形，无权获得赔偿，故刘某亦无权取得国家赔偿，裁定驳回再审申请人刘某的再审申请。

　　03

　　裁判分析

　　首先，从普通征收行为上看，征收是某些行政机关和被征收人之间的权利与义务关系，即行政机关有要求被征收人让渡房屋所有权的权利，被征收人有交出房屋所有权的义务。私人房屋不论是通过买卖或者建造来说，房屋上是有一个所有权存在的，物权所有人可以由此来对抗他人。而征收属于政府部门通过权利与责任关系，消灭了被征收人在房屋上的所有权，同时生成政府对房屋权利与相对公民交付房屋的义务。

　　公民基于所有权的逻辑而拥有房产，就拥有着对抗侵犯该所有权的权利，但政府基于法律与公共事务的需要而进行征收，也就调整了政府与被征收人之间的权利与义务关系。因此，政府基于公共利益的名分而征收时，就是落实这种权力与责任关系从而免除自己对私权的义务，使得公民不能以私权的名义来对抗政府征收。同时，基于公权利和私权利平衡等基本原则，在进行征收的同时，也设定了政府对被征收人进行补偿的义务，确认了被征收人要求补偿的权利。

　　但是，征收以及补偿属于后置行为，前置基础，即房屋所有人所有权来源的正当性以及合法性必须保证。在普通情况下，自建房屋与买卖房屋在符合一般规定后均可以获得完整合法的所有权，而宅基地属于国家土地管理法明文规定的，只有在一定条件下才能获得房屋所有权的特殊情况。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第 一款规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》〔国办发（2007）71号〕规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

　　本案中，宅基地购买人刘某系城镇居民，不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。因此，在刘某不符合农村宅基地的购买条件下，其签订协议实质上属于变相买卖土地及房屋，案涉房屋也被人民法院生效判决确认为违法建筑，刘某也就不能通过该协议获得房屋所有权以及对应的被征收人要求补偿的权利。因此，刘某不属于《中华人民共和国国家赔偿法》第二条规定的国家机关和国家机关工作人员行使职权侵犯其合法权益的情形，无权获得赔偿。

　　04

　　相关法律条文

　　《中华人民共和国民法典》第 一百四十三、一百五十三、二百零七、二百零八、二百零九、二百六十一条；

　　《中华人民共和国国家赔偿法》第二条；

　　《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条；

　　《高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条；

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十二条；

　　《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条；

　　《高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第 一百一十六条；

　　《高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》。

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