建设工程优先受偿权

　　《民法典》第807条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，建设工程的价款中主要的是支付给工人的工资或其他劳务报酬，因此该条款的立法目的是保护劳动者的利益。

　　1.如果建设工程合同无效，是否影响建设工程优先受偿权？

　　是不会的。根据《高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十八条“建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”第三十九条“未竣工的建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”以此来看，建设工程合同的效力，并不影响建设工程优先受偿权。

　　2.行使建设工程优先受偿权，是否必须工程竣工？

　　上面第三十九条可以看出，并不一定要求工程竣工，但要求工程质量合格。同时还要求发包人欠付工程款为前提。

　　3.行使建设工程优先受偿权，是否必须经过诉讼？

　　是的。如果出现其他案件进入执行程序，要拍卖工程主体，承包人或者是实际施工人，并不能直接向执行机构主张建设工程优先受偿权。

　　4.根据我国“房地一体”主意，在拍卖建设工程的同时，会将工程所占用的土地使用权一并拍卖，建设工程优先受偿权是否包含土地使用权款项？

　　不包括。在建设施工过程中，承包人或者是实际施工人的建筑材料和劳动价值被物化在建设工程中，而对于土地使用权并没有任何的投入。

　　5.建设工程优先受偿权较晚多久应向发包人主张？

　　从发包人应当支付建设工程价款之日起起算，较长不超过18个月。《高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第四十一条“承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权,但较长不得超过十八个月,自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”

　　6.“发包人应当支付建设工程价款之日起”如何理解？

　　首先，要看《建设工程合同》。合同有约定的，按照约定。

　　其次，合同无效的，建设工程竣工没有交付的可以参考《建设工程合同》约定；竣工已交付的可以参照竣工结算文件，从提交竣工结算文件之日起为应付款日。

　　工程未完成、完成后未验收的，双方能够约定一个时间，就按照约定，不能约定的，我个人认为一审起诉之日作为应付款之日。

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