A.儿子为了周转资金，费尽周折“替老爸卖房”

2017年8月，经买卖双方及中介方充分协商，赵大民之子赵刚代其与王鹏及房产中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定将赵大民名下的房屋以50万元的价格出售给王鹏，王鹏于合同签订之日先向赵刚交付1万元定金，余款于2017年8月30日前办手续当天一次性支付。合同同时约定，如任一方拒绝履行合同或出现合同约定的其他违约情形，违约方需向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，应据实赔偿。合同签订后，王鹏按照约定向赵刚支付了定金，向中介公司支付了中介费用。合同签订当月，王鹏准备好余下房款便与赵刚联系，赵刚以其父亲生病在床无法办理手续为由要求迟延履行合同。此后王鹏及中介公司多次与赵刚联系，其均以各种借口推脱，无奈之下，王鹏诉至法院。

B.法院认为涉案合同仅在无权处分人赵刚、王鹏及房产中介公司之间产生效力，对实际房主赵大民无效

原告王鹏诉称：原、被告及中介间的《房屋买卖居间合同》合法有效，原告已向被告交付了定金并早已准备好房屋尾款，被告多次找借口拖延履行合同。故请求法院判令：1、依法解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告返还原告定金1万元 ；3、判令被告赔偿原告违约金5万元、中介费9000元；4、本案的诉讼费用及其他费用由被告承担。

被告赵大民辩称：我是涉案房屋的所有权人，本人未在合同上签字，该合同属于无效合同。房产证在我手中，中介手中的证是假的。希望案件调解解决，我愿意替赵刚拿出1万元退给原告。 被告赵刚未到庭答辩。

法院审理后认为：涉案房产系赵大民所有，赵刚并未提供有效的委托手续，且其向中介公司提供的房产证系假证，赵刚对涉案房产并没有处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故涉案合同仅在赵刚、王鹏及房产中介公司之间产生效力，对赵大民无效。且赵大民一直未对赵刚的行为进行追认，且当庭明确表示不愿继续出售房屋，赵刚不能履行合同义务，构成根本违约。故原告要求解除合同、返还定金并支付违约金的诉求于法有据，本院予以支持。合同签订后，中介公司并未进行实际有效的代办服务，且其明确表示返还收取的费用，本院予以认可。因涉案合同对赵大民不产生法律效力，故王鹏要求赵大民承担责任，本院不予支持。

C.律师提醒：购买二手房时，要特别注意以下几点：

1、首先要查清房屋的所有权人，弄清卖方是否具有售房的资格。除了查验卖方的房屋产权证等手续外，还可以让卖方到房管局档案查询窗口打印一份房屋登记信息，这样房屋的信息就一目了然，避免日后购买到抵押房、查封房等。

2、一般情况，应该是卖方房主本人亲自签署买卖合同，如果房屋是多人共同所有，应该要求所有共有人到场签署合同。如果房主确实不能亲自到场签署合同，应当要求代理人出示授权委托书，授权委托书应当是经公证机构公证的授权委托书，买方应保留授权委托书及代理人身份证的复印件。

3、合同中明确中介的职责，写清楚应该由中介负责的事项具体有哪些。另外中介费不要一次性付清，尽量协商成分期支付，在办理完房屋过户手续后再支付中介费尾款。

4、若卖方一开始出示的便是伪造的房产证，且收取首付款后拒不履行合同义务，该行为已涉嫌构成诈骗罪，买方可第一时间向公安机关报案，拿起法律的武器，追究卖方的刑事责任。