办理借名买房纠纷案件中应当注意事项

前几天在网上看到了北京市大成律师事务所李双庆律师的一篇署名文章《借名购房法律关系的认定》，结合本人办案经验和感悟，加以总结以下注意事项：

判断借名买房关系是否成立的要件一般包括购房款的支付，借名买房的约定，购房票据、产权证的持有及房屋的占有使用等情况。

第一，购房款的支付。

购买房屋的支付是认定是否存在借名买房关系的一个基本的事实和依据，借名人主张借名买房，首先应当提供相关证据证明购房款是由其支付的。如通过转账支付时的银行转账凭证，如现金付款的付款收据及其他证据。

第二，房屋的交付使用情况。

一般情况下，对购买的房屋有需求的是借名人，而非出名人，因此接收房屋、对房屋进行装饰装修、直接使用房屋者是真正购买房屋的人，而非出名购房的人。房屋登记在出名人名下，但是接收、使用房屋的为借名人，这种长期使用的事实，可以在一定程度上证明是否存在借名买房的关系。对于交付、装饰装修和使用的情况，可以依据房屋的交接记录上的签字、装饰装修合同的签订、房屋日常使用、维护的票据，如缴纳水费、物业费、暖气费的票据、支付记录等佐证。对于将房屋出租、合作经营的情况，可以根据房屋租赁合同、收取租金的证据、实际占用使用人的证言等来加以佐证借名买房的关系。

第三，相关购房发票、税费票据及产权证的持有情况。对于一般的购房者而言，保存购买房屋的发票、税费票据是一种常态，没有特殊原因是不会将这些票据交给他人的。借名买房关系中，即使票据上的名字是出名人，但实际控制人一般是实际购房人。另外就是房屋产权证的持有情况，房屋产权证作为证明房屋所有人最直接的材料，房屋实际购买者即使借出名人的名义购房，但一般也会将产权证保留在自己手中，以防出名人私自处理房屋，损害自己的利益。如果产权登记的出名人并未持有购房发票、税费票据及产权证，且有没有合理解释的，就增加了借名买房法律关系存在的盖然性。

第四，借名买房的约定。

当事人之间是否存在借名买房合同关系，借名买房系协议是认定借名买房关系的最直接证据。有的当事人在借名买房时关系不错，甚至还是亲属关系，没有签订借名买房协议，当房价出现较大波动，在利益的驱使下，便对之前的约定反悔，因此在考虑认定双方存在借名买房合意时应当与其他证据综合认定。