离婚协议约定了不动产归属能否排除法院的强制执行，目前尚未有法律或司法解释的规定。实践中，法院的判决也不统一。但大多数法院都会比照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。离婚协议实质也属于合同，可以比照该规定适用：（1）离婚协议是在法院查封前就签订生效的，以证明没有利用离婚协议逃避债务的故意；（2）离婚后业已实际占有不动产；（3）离婚后有客观原因未办理登记。符合以上三点，为保护无过错方的利益，离婚协议中对不动产归属的约定一般就可排除强制执行。

一、相关法律法规

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十七条  执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》

第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

《物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十五条 对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。

二、排除法院强制执行的程序选择

根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》针对执行程序中当事人提出执行异议，原则是由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，受理法院一般仅对当事人提出的执行异议进行外观上的审查，并不从实体上判断异议人是否具有实体法上的权利。但执行异议之诉则不同，受理法院需对提出执行异议之诉的原告是否享有实体上的足以排除强制执行的权利进行严格审查。本案中也是如此，由于执行异议法院仅作外观上的判断，故张红英最初的执行异议被驳回。但因为及时提起执行异议之诉，虽几经波折但最后其合法权利仍然得到了保障。所以，执行程序中的执行异议被驳回绝不是权利用尽的重点，执行异议之诉才是最好的保护真实权利人的权利不被侵害的利器。

三、两则公报案例对排除法院强制执行的观点

 

钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案

案例来源：《最高人民法院公报》 2016年第6期

案号：最高人民法院　(2015)民一终字第150号

裁判摘要：

最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。由此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。

付金华与吕秋白案外人执行异议之诉

 

案例来源：2017年第3期（总第245期）

案号：（2014）沪一中民二（民）初字第3号

裁判摘要：

本案系争房屋是原告与第三人夫妻关系存续期间所购买，根据婚姻法相关规定，系争房屋应属原告与第三人的夫妻共同财产。我国《物权法》第九条明确规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归原告所有，这是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。因系争房屋的产权未发生变更登记，第三人刘剑锋仍为系争房屋的登记产权人，其在系争房屋中的产权份额尚未变动至付金华名下，故在刘剑锋对外尚存未履行债务的情况下，被告吕秋白作为第三人刘剑锋的债权人要求对刘剑锋名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定；原告依据《离婚协议书》对系争房屋产权的约定要求确认系争房屋的所有权属其所有并要求解除对系争房屋的司法查封、停止对系争房屋执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。

 

2016年6月，《最高人民法院公报》刊登最高人民法院终审的(2015)民一终字第150号民事判决书(以下简称150号民事判决书)。

2017年3月，《最高人民法院公报》又刊登上海市第一中级人民法院终审的(2014)沪一中民二(民)初字第3号民事判决书(以下简称3号民事判决书)。

这两个案例，是离婚时夫妻对登记在一方的房产，约定给未登记一方，离婚后，未登记方未办理房产过户登记，登记房产方对外举债，他人诉之法院，查封其未过户房产，未登记方，持离婚协议，向法院提出异议，要求解除查封，不予执行。150号民事判决书，支持未登记方的诉讼请求。3号民事判决书，驳回未登记方诉讼请求。

《最高人民法院公报》是个严肃的刊物，在相隔9个月，刊登相反结果的两个案例，使全国各级人民法院审判工作，具有较大影响，产生了不同的争议。

 

两种观点争议的焦点是：不动产物权是绝对登记为原则，还是相对登记为原则。

1、我国《物权法》适行相对登记为原则。

《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。从这条可以看出，我国不动产物权适行登记主义。但法律另有规定的除外，是指人民政府的命令，人民法院的裁判，也可直接产生物权变更。

2016年3月1日起施行的，最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释(一)，第二条规定，当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。第三条又规定，异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。从这二条可以看岀，我国物权法律，对物权尊重客观真实，适行相对登记为原则。

2、《婚姻法》是特殊规定，应予优先。

家庭是社会的细胞，婚姻包含人身，财产，抚养，忠诚等权利义务。婚姻关系，适用《婚姻法》调整。《合同法》第二条第(二)项规定，婚姻、收养、监护等有关人身关系的协议，适用其他法律规定。经登记备案的离婚协议，作为身份关系协议，则应适用婚姻法规定，就不动产物权的转移、变动而言，《物权法》及《合同法》的规定是一般规定。《婚姻法》对夫妻财产关系的规定是特殊规定，特殊优先一般，因此，夫妻对财产的约定，应尊重当事人的意思自治。

3、特定物之债优于种类物之债。

夫妻约定房产归一方所有，在未过户之前，属于特定物之债，之债所指的标的物，不可复制，就是房屋。而其他人债权人所请求的债权，是种类物之债，是广义的债权，可以代替。所以，特定物债权应予优先。

4、该两案的债权人，不是善意第三人，不具排他性。

根据物权大于债权的法律原则，物权发生变动而未履行登记和公示程序，所不能对抗的是善意第三人主张的物权，而非债权。该两案中，夫妻双方所签订的离婚协议已备案登记，合法有效，且末登记一方对房屋实际占有使用，且登记方也未将房产登记给他人，不存在善意第三人。法院裁定查封，是公权力所至。民事意思自治，是现代民主法制的基本原则，只要当事人不违背国家政策、法律和公序良俗，公权力不得干予。所以债权人不是善意第三人，不具有排他性。

5、从两个案例的比较，可以看出，150号民事判决书更具有严谨性。

（1）、从级别来看，150号民事判决书，是最高人民法院作出的终审判决，该案经过两审终审，当事人进行了充分的诉辩，具有广泛性;3号民事判决书，是一个中级人民法院的一审终结的案件，当事人未上诉，未通过二审检验，具有局限性。

(2)、从时间节点上来看，3号民事判决书，是在2015年2月9日终审的，150号民事判决书，该案福建高级人民法院一审终结的时间是2015年3月2日，最高人民法院终审时间是2016年1月10日，按照审判顺序，后行为可以覆盖先行为，因为司法在进步。最高人民法院关于适用《物权法》若干问题的解释(一)，从2016年3月1日起施行。3号民事判决书的出台，该司法解释尚未施行，该判决受到一定的拘限性。150号民事判决书，是在该司法解释施行之后作出的，对这一广受社会争议的民事法律，做出了规定，确定了对不动产适行相对登记原则。

(3)、从判决结果来看，3号民事判决书，不能自圆其说，有瑕疵。该判决书在查明事实和本院认为里阐述，该房产系夫妻共同财产，双方在离婚协议中约定归一方所有，是对一方所拥有份额的处分。那么如没有特别约定，应各占一半份额。未登记方向法院的诉讼请求有二个，一是要求确认该房屋全部归其所有;二是解除对房屋的查封，停止对该房地产的执行。而3号判决书的判决主文是：驳回未登记方的诉讼请求。那么，我们就按该判决书认的事实和理由，该房产未登记方也有一半产权，该登记方的债务，是离婚后的债务，也只能处分登记方那一半，未登记方那一半不能处分，未登记方要求确认房产权，法院应该判决支持这一请求，判一半归其所有，而3号判决书是全部驳回未登记方诉讼请求。在夫妻共同财产和分家析产中，人民法院可直接判决所有权，所以，3号民事判决书，存在一个硬伤，成为一份有瑕疵的判决书。而150号民事判决书，说理透切，判决依法有据，无瑕疵，对一份有瑕疵的判决，很难具有指导性。

四、第三人撤销之诉、案外人执行异议之诉、案外人申请再审具体对比

 

 

通过对比可知，案外人权利之救济体系复杂，对于进入执行程序的案件：1）如果案外人提起执行异议被驳回后，与生效法律文书无关的，进入执行异议之诉进行救济；与生效法律文书有关的，进入审判监督程序，此时提起第三人撤销之诉的，法院不予受理[22]；2）如果案外人未提起执行异议，可提起第三人撤销之诉或进入审判监督程序。对于未进入执行程序的案件，由于缺少执行异议一环，无法进入执行异议之诉，可以进入第三人撤销之诉或审判监督程序。由于第三人撤销之诉和审判监督程序出现程序上的重叠，依据《民诉解释》第三百零一条之规定，第三人撤销之诉案件审理期间，原生效文书进入再审的，应裁定将第三人的诉讼请求并入再审程序，即优先适用审判监督程序，但有证据证明原审当事人之间恶意串通损害第三人合法权益的除外。进入第三人撤销之诉程序后，由于原则上不中止原生效法律文书的执行，此时第三人又提起执行异议的，应当审查，如执行异议被驳回后，又申请再审的，由于已经在第三人撤销之诉救济中，故不予准许。总之，未来的案外人权利救济建设，需要进一步加强体系性思考和顶层设计，减少复杂性，增强可操作性。